La Dirección General de Tributos, en la consulta vinculante (V0570-26), de 11 de marzo de 2026, aclara cómo debe determinarse el valor de adquisición de una vivienda para calcular la ganancia o pérdida patrimonial derivada de su futura venta.

Relevancia del criterio. La resolución analiza el supuesto en el que el comprador declaró el precio satisfecho a efectos del ITPyAJD y, posteriormente, la comunidad autónoma realizó una comprobación tributaria, fijó un valor superior y giró la correspondiente liquidación.

La futura venta genera una alteración patrimonial

Conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, la transmisión del inmueble producirá una ganancia o pérdida patrimonial, calculada por la diferencia entre sus valores de transmisión y adquisición.

Como regla general, el artículo 35 de la LIRPF establece que el valor de adquisición está formado por el importe real de la compra, al que se añaden las inversiones y mejoras, así como los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el comprador, excluidos los intereses. En su caso, dicho valor se minorará en las amortizaciones. En el caso de una comprobación por parte de la comunidad autónoma el valor que debe tomarse en como valor de adquisición será el valor establecido en la comprobación del ITPyAJD

Cuando la comunidad autónoma comprueba el valor del inmueble y lo eleva a efectos del ITPyAJD, ese valor comprobado debe considerarse como importe real de adquisición en el IRPF. Por tanto, al venderse posteriormente la vivienda, no se tomará únicamente el precio inicialmente declarado, sino la valoración resultante de la comprobación tributaria.

La DGT aplica el criterio establecido por el Tribunal Supremo en su sentencia, recurso n.º 2068/2014, de 21 de diciembre de 2015, ECLI:ES:TS:2015:5470, que declaró que para determinar la ganancia patrimonial debía tomarse como valor de adquisición el asignado por la Administración autonómica a efectos del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. 

Consecuencia práctica para el contribuyente

El valor comprobado servirá como punto de partida para calcular la futura ganancia o pérdida patrimonial, junto con los demás conceptos admitidos por el artículo 35 de la LIRPF. La diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así determinado se integrará en la base imponible del ahorro, conforme al artículo 49 de la LIRPF.

En la práctica, si la comprobación del ITPyAJD elevó el valor de compra, ese importe superior será el que deba considerarse a estos efectos en el IRPF, sin perjuicio de incorporar los gastos, tributos, inversiones o mejoras que procedan y de aplicar, en su caso, las amortizaciones correspondientes.