Dos nuevos
decretos restablecen con ajustes las medidas derogadas
En primer lugar
debemos tener en cuenta que los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre,
sustituyen, respectivamente, a los Reales Decretos-ley 27/2026, de 29 de septiembre y 26/2026, de 29 de septiembre. Estos últimos quedaron
derogados por el Congreso de los Diputados el 2 de octubre de 2026.
La sucesión
normativa obliga a diferenciar cuatro momentos:
- La breve vigencia del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y la
«no vigencia» del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre
- La derogación de los textos de septiembre, el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre.
- La entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, el 8 de
octubre de 2026.
- La entrada en vigor diferida del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, el 15 de
noviembre de 2026.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, contiene
medidas sobre protección frente a la especulación, desahucios, alquiler,
vivienda protegida, fiscalidad y financiación. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, concentra
su regulación en la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda
habitual mediante una nueva redacción del artículo 10
de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A TENER EN
CUENTA. Ambos textos tendrán que ser convalidados por el Congreso de los
Diputados dentro del plazo de 30 días desde su promulgación para que no
decaigan —nuevamente— las medidas contenidas en ambos.
El Real
Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29
de septiembre
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue
publicado el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre de 2026. El
Congreso acordó su derogación el 2 de octubre, fecha en la que se publicó el
correspondiente acuerdo en el BOE.
El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, se
publicó el 1 de octubre y también fue derogado por acuerdo del Congreso de 2 de
octubre de 2026. Su entrada en vigor estaba prevista para ese mismo día 2 de
octubre de 2026, fecha en la que, como se ha indicado, fue derogado. Por lo
tanto, esta norma no llegó a entrar en vigor.
Real Decreto-ley
29/2026, de 6 de octubre: vivienda asequible y protección social
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, articula un
conjunto amplio de medidas dirigidas a la protección de la función social de la
vivienda y a la ampliación de la oferta asequible. Su contenido comprende,
entre otras materias:
- Limitaciones frente a determinadas adquisiciones
especulativas de vivienda.
- Suspensión de procedimientos de desahucio cuando
concurran los presupuestos legales de vulnerabilidad y falta de
alternativa habitacional.
- Modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Reformas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el
derecho a la vivienda.
- Modificaciones procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Medidas sobre vivienda protegida, parque público e
instrumentos de financiación.
- Incentivos y modificaciones fiscales relacionados
con el alquiler y la movilización de vivienda.
- Un mecanismo de financiación para facilitar el
acceso a la primera vivienda habitual.
El ámbito
subjetivo cambia según la medida. Algunas previsiones se dirigen a arrendadores
y arrendatarios, otras afectan a grandes tenedores, entidades dedicadas a la
adquisición de inmuebles, contribuyentes, SOCIMI, entidades financieras o
Administraciones y entidades del sector público responsables de vivienda
social.
- Arrendamiento de habitaciones como arrendamiento
de vivienda habitual
La reforma del
artículo 2
de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluye dentro del
arrendamiento de vivienda habitual el alquiler parcial de una habitación o
estancia de una edificación habitable cuando su destino primordial sea
satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.
La modificación
resulta relevante para delimitar el régimen jurídico de contratos que, pese a
recaer solo sobre una parte de la vivienda, atienden una necesidad residencial
permanente. La calificación no depende únicamente del nombre dado por las
partes al contrato, sino también de su objeto y destino efectivo.
- Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y
en zonas tensionadas
La nueva
redacción del artículo 10
de la Ley de Arrendamientos Urbanos conserva dos mecanismos
específicos:
-
- Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad:
puede solicitarse por un máximo de un año cuando finalice la prórroga
obligatoria o tácita. El arrendatario debe acreditar su situación de
vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los
servicios sociales emitido en el último año. La aceptación es obligatoria
para el arrendador que tenga la condición legal de gran tenedor, salvo
que las partes hayan celebrado un nuevo contrato.
- Prórroga extraordinaria en zona de mercado
residencial tensionado: puede extenderse por plazos anuales hasta un
máximo de tres años, cuando el vencimiento tenga lugar durante la
vigencia de la declaración de la zona. El arrendador debe aceptarla,
salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas.
La prórroga
vinculada a una zona tensionada no opera de oficio. Requiere solicitud del
arrendatario y que el vencimiento tenga lugar durante la vigencia de la
declaración. Tampoco desplaza los acuerdos válidos entre las partes, la
celebración de un nuevo contrato sujeto a las limitaciones legales de renta o
la recuperación de la vivienda en los supuestos admitidos por la ley.
- Prórroga extraordinaria temporal hasta 2028
La disposición
final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece
una medida adicional para contratos de vivienda habitual vigentes a su entrada
en vigor. Cuando el periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de
diciembre de 2028, termine la prórroga tácita o concluya un periodo de tácita
reconducción, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por
plazos anuales y hasta un máximo de dos años.
La medida exige
que la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago y que haya estado
al corriente de pago mensualmente durante los ocho meses anteriores. Debe
distinguirse de las prórrogas por vulnerabilidad o por ubicación de la vivienda
en una zona tensionada, pues responde a presupuestos y duración propios.
La persona
arrendadora debe aceptar la solicitud, salvo acuerdo sobre otros términos o
condiciones, celebración de un nuevo contrato o comunicación de una necesidad
real y acreditada de ocupación conforme al artículo 9.3
de la LAU, para esta última excepción no se exige que la
recuperación por necesidad estuviera prevista en el contrato. La medida tampoco
se aplica si las partes acuerdan renovar o celebrar un nuevo contrato con una
renta al menos un 5 % inferior. Es incompatible con la prórroga por zona
tensionada, que tiene aplicación preferente.
- Limitación temporal de la actualización de la
renta
Para las
anualidades de contratos de vivienda comprendidas entre el 8 de octubre de 2026
y el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 establece reglas
extraordinarias de actualización:
-
- Si la renta supera el límite máximo aplicable
según el sistema de índices de precios de referencia, no procede
incremento.
- En los demás casos, se aplica el incremento
acordado por las partes.
- A falta de nuevo pacto, el aumento no puede
superar el 2 %.
Esta limitación
debe ponerse en relación con el régimen general de actualización de la renta y
con el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de
Arrendamiento de Vivienda. Antes de practicar una revisión deben comprobarse la
fecha de la anualidad, la existencia de pacto y la posible superación del
límite correspondiente a la vivienda.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables
La norma regula
la suspensión de determinados procedimientos cuando la parte demandada se
encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional.
El ámbito subjetivo y procesal no permite entender que cualquier procedimiento
de desahucio quede suspendido automáticamente.
La aplicación
requiere comprobar la identidad y actividad de la parte demandante, la
acreditación de la vulnerabilidad, la inexistencia de alternativa habitacional
y el estado del procedimiento. La regulación contempla su posible aplicación
aunque exista una resolución que haya acordado el lanzamiento, siempre que no
se hubiera ejecutado efectivamente y concurran los restantes requisitos.
A TENER EN
CUENTA. El régimen de suspensión previsto en el artículo 2 se aplica desde
el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030
- Financiación para la primera vivienda habitual
El mecanismo de
financiación «TU CASA», gestionado a través del ICO y dotado inicialmente con
10.000 millones de euros, pretende complementar la financiación hipotecaria
destinada a adquirir la primera vivienda habitual.
Los préstamos
previstos no están sometidos a límite de edad y se configuran sin intereses
ni comisiones. Su cuantía cubre el menor de estos dos importes:
- El 20 % del valor de la vivienda.
- 50.000 euros.
Su
operatividad práctica depende del desarrollo de las condiciones de acceso
mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Las viviendas financiadas quedan
sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión, circunstancia que
debe valorarse antes de solicitar la financiación y en cualquier transmisión
posterior.
- Principales medidas fiscales
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, incorpora
varias modificaciones fiscales con calendarios propios. Entre ellas se
encuentran la deducción por alquiler de vivienda habitual, la reforma de la
reducción de los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler,
medidas sobre transmisión de vivienda a entidades públicas y cambios en el
régimen de las SOCIMI.
La reducción del
artículo 23.2
de la LIRPF resultante de la reforma se aplica a los contratos de
arrendamiento de vivienda celebrados desde el 1 de diciembre de 2026. La
reducción del 80 % vinculada a determinadas prórrogas tácitas puede alcanzar a
contratos anteriores cuando el cumplimiento del plazo mínimo de cinco años se
produzca después de esa fecha.
En el régimen
transitorio de las SOCIMI, para los periodos impositivos iniciados en 2026
y no concluidos a la entrada en vigor no se exige el porcentaje general del 80
%, pero las viviendas destinadas a alquiler asequible deben representar más del
60 % del parque de viviendas en arrendamiento para acceder a las reducciones
previstas. En los periodos impositivos iniciados en 2027, las viviendas
destinadas a alquiler asequible deben representar más del 70 % del parque total
de viviendas destinadas a arrendamiento.
Las fechas
fiscales no deben identificarse automáticamente con la entrada en vigor general
del decreto. Cada modificación exige revisar su disposición específica de
efectos y, cuando proceda, su régimen transitorio.
Real Decreto-ley
28/2026, de 6 de octubre: un nuevo modelo de continuidad del alquiler
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, fue
publicado el 7 de octubre de 2026, pero su entrada en vigor se producirá el 15
de noviembre de 2026. Hasta entonces no resulta aplicable la nueva
redacción del artículo 10
de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por esta norma.
Durante el
periodo comprendido entre el 8 de octubre y el 14 de noviembre de 2026, el
artículo 10
de la LAU se rige por la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sin
perjuicio de las restantes reglas aplicables al contrato.
- Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
Desde el 15 de
noviembre de 2026, cuando haya transcurrido la duración mínima de cinco años o
de siete años si el arrendador es persona jurídica y ninguna parte comunique
válidamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogará tácita y
obligatoriamente por periodos sucesivos de:
-
- Cinco años, cuando el arrendador sea
persona física.
- Siete años, cuando el arrendador sea
persona jurídica.
La reforma
reemplaza el sistema ordinario de prórrogas anuales, con un máximo de tres
años, por periodos sucesivos de mayor duración. También incluye en su ámbito
los vencimientos de prórrogas voluntarias y de las establecidas legalmente.
- Preaviso para impedir la nueva prórroga
El arrendador
debe comunicar su voluntad de no prorrogar con una antelación mínima de seis
meses. El plazo del arrendatario se mantiene en dos meses.
La comunicación
debe ser suficientemente clara y acreditable. Cuando el arrendador pretenda
acogerse a una causa que excluya la indemnización, deberá expresarla de forma
detallada, por escrito y dentro del preaviso.
- Indemnización por no prorrogar el contrato
Si el arrendador
comunica válidamente que no desea prorrogar, deberá indemnizar al arrendatario
con el mayor de los siguientes importes:
-
- Doce mensualidades calculadas conforme al valor
superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el
sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
- Una mensualidad, calculada con ese mismo valor,
por cada año durante el cual el arrendatario haya residido en la
vivienda, con el correspondiente prorrateo de periodos inferiores.
CUESTIÓN
¿Qué ocurre
si no puede obtenerse un valor individualizado?
Cuando no pueda
obtenerse un valor individualizado, el cálculo se realizará tomando como
referencia la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Como regla
general, la indemnización se abona al entregar la vivienda.
La venta del
inmueble no extingue este derecho. La obligación corresponderá al
adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra
una causa legal de exclusión.
Pero ¿hay
alguna excepción a la indemnización? Sí, la indemnización no procede,
entre otros casos, cuando:
-
- El arrendador persona física necesite la vivienda
como residencia permanente propia, de determinados familiares o de su
cónyuge en los supuestos legalmente previstos.
- El arrendatario no haya habitado la vivienda
durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo
ausencia justificada o permanencia de las personas legalmente
contempladas.
- El arrendatario disponga en el mismo municipio de
otra vivienda apta para sus necesidades, en los términos de la norma.
- Las partes celebren un nuevo contrato de
arrendamiento de vivienda habitual.
- El arrendatario rechace una oferta fehaciente de
nuevo contrato que respete la duración mínima y las reglas legales de
determinación de la renta.
- El arrendatario pueda obtener una prórroga legal
obligatoria para el arrendador y no la solicite.
Si se invoca
la necesidad de vivienda y esta no es ocupada en los tres meses siguientes a su
entrega, salvo fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la
indemnización.
Régimen
transitorio de los contratos vigentes
- Vencimientos posteriores al 15 de noviembre de
2026
La nueva
redacción del artículo 10 se aplicará a los contratos de vivienda habitual
vigentes el 15 de noviembre de 2026 respecto de los vencimientos del contrato o
de sus prórrogas producidos después de esa fecha.
No se exige, por
tanto, que el contrato se haya celebrado tras la entrada en vigor. La fecha
determinante es, como regla general, la del vencimiento afectado, sin perjuicio
de las excepciones transitorias.
- Comunicaciones realizadas antes de la
publicación
Las
comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador antes
del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia. No generan el derecho a la
nueva indemnización, aunque posteriormente pueda aplicarse al contrato una
prórroga extraordinaria prevista legalmente.
- Contratos con menos de seis meses hasta el
vencimiento
Si el 15 de
noviembre de 2026 restan menos de seis meses para el vencimiento del contrato o
de la prórroga en curso, el arrendador podrá comunicar la no prórroga con una
antelación mínima de cuatro meses. Esta excepción evita que el nuevo
plazo general de seis meses impida efectuar el preaviso en contratos próximos a
vencer.
- Contratos ya sometidos a la anterior prórroga
tácita
Los contratos
que el 15 de noviembre de 2026 se encuentren dentro del periodo de prórroga
regulado por la redacción anterior del artículo 10.1
de la Ley de Arrendamientos Urbanos continuarán en ese periodo
hasta su finalización. Una vez agotado, se aplicará la nueva regulación.
- Contratos en tácita reconducción
Los
arrendamientos que el 15 de noviembre de 2026 se encuentren en tácita
reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil pasarán a quedar sujetos al nuevo artículo 10
desde el primer vencimiento del periodo de tácita reconducción posterior a esa
fecha.
Hasta entonces
se regirán, respecto de su duración, por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Para comprobar la duración mínima de cinco o
siete años se sumará el tiempo transcurrido desde el contrato originario y el
periodo posterior de tácita reconducción.
¿Qué aspectos
prácticos conviene tener en cuenta?
- Coincidencia de varias prórrogas
La coexistencia
de la prórroga ordinaria del artículo 10
de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las prórrogas
extraordinarias por vulnerabilidad o zona tensionada y la medida temporal hasta
2028 exige identificar cuál resulta aplicable. No tienen los mismos requisitos,
duración ni causas de exclusión.
Desde el 15 de
noviembre de 2026, la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad del artículo 10.5
de la LAU no será acumulable con otras prórrogas extraordinarias
legales. Si concurren varias, el arrendatario podrá optar por la más favorable,
sin perjuicio de la aplicación preferente de la prevista para viviendas en
zonas de mercado residencial tensionado.
Desde el 15 de
noviembre de 2026, la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta
del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no será
aplicable cuando proceda la del apdo. 1 del artículo 10
de la LAU. Si se aplica tras una comunicación válida del
arrendador de no prorrogar, el contrato finalizará al agotarse la prórroga
extraordinaria, salvo acuerdo de prórroga o nuevo contrato. La indemnización
será exigible entonces si no concurre una causa legal de exclusión, respetando
el régimen transitorio.
- Determinación de la fecha relevante
La fecha de
celebración del contrato no resuelve por sí sola el régimen aplicable. Deben
revisarse la fecha de entrada en vigor de cada norma, el vencimiento
contractual, el inicio y finalización de las prórrogas, las comunicaciones ya
realizadas y la eventual situación de tácita reconducción.
- Contenido y prueba del preaviso
El arrendador
que pretenda evitar una nueva prórroga debe acreditar la recepción de la
comunicación dentro del plazo aplicable. Si invoca una causa de exclusión de la
indemnización, deberá describirla expresamente y por escrito. Una referencia
genérica puede resultar insuficiente para cumplir las exigencias de la nueva
regulación.
- Cálculo de la indemnización
El importe no se
calcula siempre sobre la renta contractual. La primera referencia es el valor
superior del rango individualizado obtenido del sistema estatal de precios.
Solo cuando no exista dicho valor se utiliza la renta mensual vigente. También
debe computarse todo el tiempo de residencia del arrendatario y realizar los
prorrateos exigidos.
- Medidas pendientes de desarrollo
Algunos
instrumentos del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no son
plenamente operativos por su sola entrada en vigor. El acceso a la financiación
para la primera vivienda y determinados productos financieros o beneficios
asociados requieren acuerdos, órdenes o desarrollos posteriores. La existencia
de la previsión legal no equivale a la apertura inmediata del procedimiento de
solicitud.
CUESTIÓN
¿La nueva
prórroga de cinco o siete años se aplica ya a todos los contratos de vivienda?
No. La
nueva redacción introducida por el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, entra en
vigor el 15 de noviembre de 2026. Se aplicará a los contratos vigentes respecto
de los vencimientos posteriores, con las especialidades previstas para
comunicaciones anteriores, vencimientos próximos, contratos ya incluidos en una
prórroga tácita y situaciones de tácita reconducción.