PLANTEAMIENTO
Una entidad
mercantil que se dedica a la compraventa de inmuebles y locales y al
arrendamiento de estos (tanto viviendas a particulares como alquiler de
locales) tiene intención de comprar un nuevo inmueble de nueva construcción.
1. ¿La
compra de ese inmueble debe tributar por IVA o por ITP?
2. ¿Hay
alguna diferencia si el transmitente del inmueble fuese un particular no
empresario?
RESPUESTA
La compra del
inmueble de nueva construcción tributa, con carácter general, por IVA cuando el
transmitente es un empresario o profesional que actúa en el ejercicio de su
actividad (promotor/constructor u otro empresario) y la entrega tiene la
consideración de primera entrega a efectos del artículo 20.Uno.22.º LIVA. En tal caso, no procede la modalidad
«transmisiones patrimoniales onerosas» del ITPAJD por aplicación del artículo
4.Cuatro LIVA y del artículo 7.5 del TRLITPAJD.
Si el
transmitente es un particular que no tiene la condición de empresario o
profesional en esa operación, la transmisión no está sujeta a IVA (artículo
4.Uno y 5 LIVA) y queda sujeta a la modalidad «transmisiones
patrimoniales onerosas» del ITPAJD (artículos 7.1.A) y 7.2.A) TRLITPAJD).
1. Compra
de inmueble de nueva construcción a un empresario o profesional (promotor)
La entidad
compradora es una sociedad mercantil que actúa como tal (apartado Uno.b) del artículo
5 de la LIVA) , pero la clave para determinar si la operación
se somete a IVA o a ITP es la condición del transmitente:
- Si el transmitente es el promotor o un empresario
que transmite una edificación de nueva construcción en primera entrega, la
operación está sujeta y no exenta de IVA.
- Si se trata de una segunda o ulterior
entrega de la edificación (regla general: exenta de IVA conforme
al apartado Uno.22.º.A) del artículo
20 de la LIVA) , la transmisión
- Estará exenta de IVA (salvo
renuncia conforme al apartado Dos del artículo
20 de la LIVA) , y
- Quedará sujeta a la modalidad TPO del ITPAJD, al
tratarse de transmisión onerosa de inmueble exenta de IVA (apartado 5 del artículo
7 del TRLITPAJD).
2. Compra
al particular no empresario
Si el
transmitente es un particular que no tiene la condición de
empresario o profesional a efectos de IVA respecto de esa transmisión:
- La operación no está sujeta a IVA (artículos 4.Uno
y 5 de la LIVA) .
- La transmisión queda sujeta a TPO (apartado 1.A)
del artículo
7 del TRLITPAJD), tributando por la correspondiente cuota
de transmisiones patrimoniales que fije la comunidad autónoma
competente.
Esta conclusión
es la misma tanto si el bien es de nueva construcción como si es usado, porque
lo determinante para la sujeción al IVA no es la «novedad» del inmueble, sino
la condición de empresario o profesional del transmitente.
Matización
relevante sobre la primera/segunda entrega de edificaciones (artículo 20.
Uno.22.º LIVA)
Aunque el caso
plantea expresamente «inmueble de nueva construcción», puede haberse dado un
uso previo por el propio promotor o por terceros en virtud de derechos de goce
o arrendamiento.
- Primera entrega (sujeta y no exenta,
salvo supuestos específicos):
- Regla general: la primera entrega que realiza el
promotor tras la terminación de la construcción o rehabilitación.
- No se considera primera entrega la que realice el
promotor después de una utilización ininterrumpida de la
edificación durante dos o más años por su propietario, por
titulares de derechos reales de goce o disfrute o por arrendatarios sin
opción de compra, salvo que el adquirente sea quien la
utilizó durante dicho plazo.
- Segunda o ulterior entrega (exenta de
IVA, con posible renuncia):
- Las que no tengan la consideración de primera
entrega conforme a lo anterior: en estos casos se aplicará la exención
del artículo 20.Uno.22.º de la LIVA, salvo renuncia si concurren los requisitos
del apartado Dos del artículo
20 de la LIVA (adquirente empresario con derecho a
deducción total o parcial y formalización notarial de la renuncia).