Con esta fórmula evitarían medidas como la
limitación de los precios. La duración del contrato no estaría sujeta a lo que
fija la normativa
Madrid 7 de enero 2022 CincoDias
A pocos meses de que el Congreso debata la
aprobación definitiva de la futura Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, un
trámite que debería producirse en la primera mitad de 2022, parte del colectivo
de los propietarios está asesorándose de cara a utilizar diferentes fórmulas
que les permitan sortear medidas como la limitación de los precios del alquiler
en zonas tensionadas o la extensión de la duración de los contratos. En
concreto, según avanzan fuentes del sector inmobiliario y de consultoras y
despachos de abogados especializados, estos caseros estudian servirse del
alquiler de temporada, una modalidad que previsiblemente quedará fuera del
abanico que abarcará la futura normativa.
Según detallan estas fuentes, tanto grandes como
pequeños propietarios comienzan a interesarse por esta figura para sortear los
efectos “más perniciosos” de una ley que solo afectará al alquiler de vivienda
habitual. Con todo, recuerdan, los caseros que quieran recurrir a esta
modalidad tendrán que dar con el inquilino adecuado, ya que esta tipología de
contrato lleva aparejada unas exigencias que tienen que cumplir las dos partes
y que no siempre son fáciles de encontrar.
Por norma general, explica el director de la
Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo, el alquiler de
temporada es una modalidad que se incluye en la Ley de Arrendamientos Urbanos
(LAU) dentro de la categoría uso distinto del de vivienda. Suele utilizarse “no
para satisfacer las necesidades permanentes del arrendatario, sino para cubrir
otras relacionadas con la movilidad por motivos laborales o de formación, entre
otras casuísticas”.
Para que se den este tipo de contratos, añade un
abogado especializado en arrendamientos, tiene que haber una serie de mínimos.
Lo más importante “es que haya una causa real que justifique el régimen y que
esta se manifieste expresamente en el documento”. Dicho de otra manera, añade
Zurdo, “hay que dejar reflejado en el contrato a qué obedece la temporalidad y
dónde está situada la residencia habitual del inquilino, que debe encontrarse,
lógicamente, en una vivienda diferente”.
A partir de aquí se abre un abanico de
posibilidades, que permite que la temporalidad se extienda desde unos pocos
meses hasta a lo largo de varios años.
Así, hecha la ley, hecha la trampa. Tal y como
razona el abogado consultado, en un contexto de demanda de vivienda, en el que
el casero “suele moverse en un plano de comodidad y poder superior al del
inquilino, es fácil que los arrendatarios asuman estas condiciones y acepten
dejar reflejado en el contrato que el alquiler obedece a cualquiera de estos
motivos”. Se da el caso, además, de que las zonas tensionadas suelen
encontrarse en grandes ciudades con una fuerte demanda de vivienda por parte de
estudiantes y de trabajadores de otras zonas del país, “por lo que no parece
complicado que los propietarios encuentren a inquilinos que cumplan con los
requisitos necesarios”.
Fuentes del sector inmobiliario, a su vez,
denuncian que no siempre será necesario dar con este tipo de perfiles, “ya que
muchos caseros suelen aprovecharse del desconocimiento general que hay
alrededor de la normativa y de la urgencia de muchos inquilinos” y consiguen
“colar” cláusulas que los arrendatarios aceptan.
La futura ley de vivienda deberá llegar al
Congreso antes de que termine la primera mitad del año, según ha detallado en
varias ocasiones la titular de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel
Sánchez. Una vez que se apruebe, el ministerio dispondrá de un plazo de 18
meses para desarrollar un índice oficial de precios que permitirá a las
comunidades autónomas –las competentes en materia de vivienda– establecer áreas
tensionadas en sus zonas más calientes durante un periodo de tres años,
prorrogable anualmente.
Para que esto suceda, antes de nada, deben
cumplirse dos requisitos de forma simultánea. Por un lado, los precios medios
del alquiler de una ciudad, barrio o calle deberán haber crecido en los últimos
cinco años más de cinco puntos por encima de lo que lo haya hecho el IPC. Por
otro, el importe medio del coste de la vivienda, incluyendo los suministros
básicos, deberá representar más del 30% de la media de ingresos por hogar.
Una vez que la zona tensionada comience a
funcionar entrará en vigor una limitación de los precios en el caso de los
grandes propietarios (más de 10 viviendas) con personalidad jurídica. Los
grandes caseros físicos y los pequeños propietarios, por su parte, estarían
sujetos a una congelación de las rentas y a la prórroga automática en los
mismos términos de los contratos que finalizasen. Estas consecuencias podrían
evitarse con este tipo de fórmulas.
Otra de los cambios que prevén fuentes del sector
inmobiliario es el trasvase hacia el alquiler vacacional, un régimen distinto
al de temporada. El presidente de la Federación Española de Asociaciones de
Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur), Tolo Gomila, rechaza por el
contrario que este movimiento vaya a producirse debido, entre otros puntos, a
la falta de demanda y al exceso de oferta que produciría.
Otras fórmulas
Entre la batería de fórmulas que estudian los caseros para minimizar los
efectos de la futura ley de vivienda también se encuentra la del
usufructo temporal del inmueble. Esta alternativa se basaría en la creación por
parte de los grandes tenedores de una sociedad paralela que se convertiría en
arrendadora después de haber adquirido el derecho del usufructo temporal de las
viviendas, por ejemplo, por un plazo de cuatro años. Pasado este periodo, los
derechos otorgados por el nuevo arrendador caducarían, por lo que el contrato
con el inquilino finalizaría. De esta forma, los plazos del alquiler serían muy
inferiores a los previstos en la futura normativa.
Otra de las alternativas que barajan los grandes
fondos del sector inmobiliario es la construcción de casas en régimen de
apartahoteles o colivings en suelo terciario. Esta tipología de suelo es la
destinada a la prestación de servicios al público, a las empresas y a otros
organismos, pero no a las viviendas. Con esta alternativa, los inmuebles, al
someterse a la legislación de los establecimientos hoteleros, no se verían
afectados por la futura ley.